Khách hàng: Hiện tại tôi có hai bất động sản cho thuê tại Bình Dương với thu nhập 30 triệu đồng một tháng. Tôi 38 tuổi, tích lũy khoảng 6tỷ đồng và đang làm tại công ty mức thu nhập trung bình 60 triệu đồng một tháng.
Tuy nhiên với tôi, công việc không bao giờ ổn định, nhất là trong giai đoạn kinh tế như hiện nay. Tôi đang có suy nghĩ dồn hết tiền vào bất động sản cho thuê. Bản thân có thể vay thêm 1-2 tỷ đồng để mua một bất động sản khác rồi chia phòng cho thuê tại TP HCM, dự kiến cho thuê được 30-35 triệu mỗi tháng với vốn bỏ ra 8 tỷ đồng.
Như vậy toàn bộ tài chính của tôi sẽ tập trung vào bất động sản cho thuê này. Tôi chưa có kinh nghiệm trong phân bổ tài chính đầu tư, nên nhờ chuyên gia tư vấn thêm giúp.
Nhadatcaocap xin tư vấn như sau: giả định tổng tài sản của bạn (bao gồm cả hai bất động sản ở Bình Dương và số tiền tích lũy) là 6tỷ và bạn đang sống ở TPHCM cùng Cha mẹ, chưa lập gia đình.
Thu nhập hiện tại của bạn khoảng 60 triệu đồng, kết hợp với thu nhập từ cho thuê 30 triệu, tổng thu nhập hàng tháng 90 triệu đồng. Bạn chưa lập gia đình và chưa có người phụ thuộc, tỷ lệ tiết kiệm thông thường sẽ từ 50-70%. Tỷ lệ này càng nhiều càng tốt, miễn không ảnh hưởng tới lối sống của bạn. Tôi giả định tiết kiệm hàng tháng sẽ ở mức 55 triệu đồng một tháng.
Trước khi đưa ra bất kỳ quyết định nào về đầu tư, tôi sẽ liệt kê những yếu tố mà bạn nên quan tâm: tính hiệu quả của tài sản (hiệu suất, thanh khoản, đa dạng, cân bằng rủi ro); tính tối ưu của vốn (vốn chủ và vốn vay)
Dựa trên thông tin của bạn cung cấp kết hợp với các giả định, tài sản của bạn đang tập trung toàn bộ trong bất động sản. Hiệu suất cho thuê hiện tại đang là 6% mỗi năm, kết hợp với lợi nhuận về tăng giá hàng năm khoảng từ 3-7%, hiệu suất sinh lời đang ở mức từ 9-13% một năm.
Bạn cũng nên lưu ý, các bất động sản có giá trị lớn sẽ có tính thanh khoản chậm hơn. Việc tập trung toàn bộ tài sản vào một phân khúc cũng gây những tiềm ẩn rủi ro và có thể làm giảm tính thanh khoản trong trường hợp bạn cần dòng tiền nhanh. Hiện tại chu kỳ kinh tế đang rất phù hợp để gia tăng mức đầu tư tăng trưởng. Lãi suất cho vay hiện đang ở mức thấp, chỉ từ 5-8% trong thời gian ưu đãi và 9,5-10% một năm sau đó. Đây là cơ hội để sử dụng đòn bẩy tài chính nhằm tăng cường hiệu suất đầu tư. Cho nên thay vì bạn tập trung vào một bất động sản thì bạn nên đầu tư vào một căn hộ và một nhà phố.
Theo bạn dự tính, bất động sản cần mua sẽ có giá 8 tỷ đồng, hiệu suất cho thuê là 30-35 triệu mỗi tháng, tương đương 5% một năm. Mức độ tăng trưởng của nhà phố thường khoảng 6,5%-7,5% một năm, tổng hiệu suất sinh lời có thể đạt 11,5%-12,5%một năm. Nếu sử dụng đòn bẩy tài chính 1-2 tỷ, khoản lãi và gốc hàng tháng vẫn đang nhỏ hơn 20 triệu đồng, chiếm tối đa 36% thặng dư hàng tháng. Tỷ lệ đòn bẩy dự tính ở mức an toàn với tình hình tài chính hiện tại.
Nếu bạn đầu tư vào một căn hộ và một nhà phố thì tổng hiệu suất sinh lời có thể đạt được từ 12%-15%một năm
Nếu bạn lo lắng về tính ổn định của thu nhập trong tương lai, với số tiền thặng dư hàng tháng đang có 55 triệu đồng, bạn có thể cân nhắc phân bổ hàng tháng vào các phân khúc sau đây: vàng, chứng khoán, tiết kiệm.
Với chu kỳ mới của nền kinh tế, giai đoạn 2025-2027 là giai đoạn tiềm năng nhất của bất động sản, đặc biệt các phân khúc có tính tăng trưởng mạnh như căn hộ gần trung tâm có pháp lý rõ ràng minh bạch, giao thông thuận lợi. Để giảm bớt rủi ro cho việc đầu tư vào bất động sản, bạn cần tìm gặp được những người môi giới tốt, có tâm để tìm kiếm các bất động sản có tiềm năng tăng trưởng tốt nhất.
Hy vọng những tư vấn trên sẽ giúp ích cho bạn trong việc ra quyết định về đầu tư.